1기 신도시 선도지구 총정리 | 지역별 진행상황과 투자 유의사항

 

분당, 일산, 평촌, 산본, 중동—집값 얘기만 나오면 빠지지 않는 이름들이죠.

그런데 막상 "선도지구가 정확히 뭔데?" "지금 어디까지 진행됐어?" 라고 물으면 막힘 없이 답하기 쉽지 않으실 텐데요.

 

결론부터 말씀드리면, 2024년 11월 지정된 1기 신도시 선도지구 13개 구역은 2026년 7월 현재 지역별로 속도 차이가 뚜렷하게 벌어지고 있습니다.

산본은 이미 사업시행자 지정까지 마쳤고, 분당은 공공기여금 산정 오류 정정으로 조합원 부담이 크게 줄었지만 이주대책이라는 큰 산이 남아 있죠. 지역별 진행 상황부터 용적률·분담금·이주대책·조합원 지위 양도 제한까지, 헷갈리기 쉬운 핵심만 콕 집어 정리해 드릴게요!

 

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🔎 1. 선도지구, 어디가 얼마나 지정됐나

국토교통부는 2024년 11월 27일, 1기 신도시 5곳에서 총 13개 구역·약 3만 6,000가구를 통합재건축 '선도지구'로 선정·발표했습니다. 지역별 규모는 아래 표로 한눈에 정리해 드릴게요.

지역	구역 수	가구 수
분당	3개 구역	1만 1,000가구
일산	3개 구역	8,900가구
평촌	3개 구역	5,500가구
중동	2개 구역	6,000가구
산본	2개 구역	4,600가구

 

여기에 분당·일산의 연립주택 1,400가구가 별도 정비물량으로 더해졌습니다. 정부는 "2027년 착공, 2030년 입주"를 목표로 내걸었는데요, 규모가 작은 연립주택부터 철거와 착공을 사실상 동시에 진행하겠다는 의도로 풀이됩니다.

 

한 가지 짚어드릴 점이 있습니다. 2026년 보도에서는 '선도지구 15곳'이라는 표현도 종종 등장하는데요, 최초 발표(13개 구역)와 차이가 나는 이유는 구역을 결합/분리해서 세는 기준 차이 때문으로 보입니다. 정확한 산정 근거 차이까지는 확인되지 않았으니, 13개 구역과 15곳이라는 표현이 혼용되고 있다는 정도로 이해하시면 됩니다.

 

또한 정부는 2025년부터 선도지구를 공모 방식으로 추가 선정하지 않고, 신도시별 기본계획에 따라 주민제안 방식으로 순차 승인하는 쪽으로 방침을 바꿨습니다. "주민 사이 불안감 확대"가 그 이유로 꼽혔는데요, 신도시별 기본계획에 구역별 정비 시기가 명시되지 않았기 때문이라고 합니다.

 

2026년 지자체별 특별정비구역 지정 가능 물량 상한도 확인해두면 좋습니다.

지자체	2026년 지정 가능 물량 상한
일산	2만 4,800가구
중동	2만 2,200가구
분당	1만 2,000가구
평촌	7,200가구
산본	3,400가구

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🛠 2. 제도 변화 — 패스트트랙이 전 구역으로 확대됐어요

기존에는 선도지구에만 적용되던 '특별정비계획 수립 패스트트랙' 제도가 1기 신도시 전 구역으로 확대됐습니다. 후속 사업지구에서도 주민대표단을 구성하고 LH(한국토지주택공사) 등을 예비사업시행자로 지정할 수 있게 된 거죠.

이 제도 확대로 통상 30개월가량 걸리던 정비계획 수립 기간이 6개월 수준으로 단축될 것으로 기대된다는 것이 국토부·업계의 설명입니다. 실제로 선도지구 8곳은 기본계획 수립 이후 약 6개월 만에 도시계획위원회 심의를 통과했습니다.

💡 TIP

2026년 8월 4일부터는 개정된 노후계획도시정비법이 시행됩니다. 예비사업시행자 제도를 전체 노후계획도시로 확대하고, 중복 동의서를 통합해 절차를 한 번 더 간소화하는 내용을 담고 있으니 참고해 두세요.

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🏢 3. 지역별 진행 상황 (2026년 7월 기준)

지역마다 속도 차이가 꽤 큽니다. 순서대로 짚어볼게요.

분당(성남) — 가장 앞서가지만 이주가 숙제

• 샛별마을(2,843가구)·양지마을(4,392가구)·시범단지(3,713가구)·목련마을(1,107가구) 4개 단지가 2025년 12월 15일 도시계획위원회 심의를 통과했습니다.
• 2026년 4월 30일, 성남시는 3개 구역을 짝지어 '결합 특별정비구역'으로 최종 고시했습니다. 시범단지2·장안타운4, 샛별마을·분당동5, 목련마을1·목련마을5 이렇게 세 쌍인데요, 단일 단지가 아니라 여러 구역을 하나로 묶는 새로운 정비 방식이 처음 적용된 사례로 평가받습니다.
• 2026년 7월에는 공공기여금 산정 방식의 오류가 정정됐습니다. 공공기여로 내놓는 토지를 대지면적에서 빼고 계산하던 기존 방식 대신, 공공기여 토지를 포함한 전체 면적을 기준으로 다시 계산한 건데요. 그 결과 더시범은 1조 6,623억원에서 6,100억원으로, 양지마을은 1조 573억원에서 2,800억원으로 줄었고, 샛별·목련마을도 각각 900억원가량 줄어 전체 감액 규모가 약 1조 700억원에 달합니다. 조합원 1인당 2,000만~3,000만원의 분담금 경감 효과가 기대되지만, 도로·상하수도 등 기반시설 재원이 부족해질 수 있다는 우려도 함께 나오고 있습니다.
• 다만 분당은 이주 수요 문제가 가장 심각한 지역으로 꼽힙니다. 약 1만 2,000가구의 이주 수요가 예상되는데, 성남시가 국토부에 제안한 이주 후보지 5곳은 "2029년까지 입주가 불가능"하다는 평가를 받았습니다. 국토부는 이주대책이 부족하면 연차별 배정물량을 이월해주지 않겠다고 통지한 상태입니다.
• 알투코리아가 2023년 1월~2026년 5월 실거래 5,564건을 분석한 결과, 선도지구로 선정된 단지는 신청 요건은 갖췄지만 선정되지 않은 단지 대비 전용 84㎡ 기준 약 1억 150만원, 3.3㎡당 약 299만원 더 오른 것으로 나타났습니다. 2026년 초 기준 분당 지역 누적 매매가 상승률은 약 +0.70%로 집계됐고요. 다만 초기 가격 상승이 곧 재건축 사업성으로 이어지는 건 아닙니다. 공공기여 부담이 커지면 오히려 조합원 분담금이 늘어날 수 있다는 우려도 함께 봐야 정확합니다.

일산(고양) — 용적률 갈등의 중심

• 백송마을(2,732가구), 후곡마을(2,564가구), 강촌마을(3,616가구) 등 3개 구역에 정발마을을 더해 총 9,174가구 규모가 선도지구로 선정됐습니다.
• 후곡마을 3·4·10·15단지와 강촌마을 1·2·백마마을 1·2단지가 나란히 특별정비계획 공람 절차에 들어갔습니다.
• 일산은 1기 신도시 중 기준용적률(300%)이 가장 낮아 사업성이 떨어진다는 평가를 받는데요. 이 때문에 '일산재건축총연합회'가 출범해 "일산의 눈물, 350%는 시민의 생존권"이라며 용적률 상향을 요구하고 있습니다. 반면 고양시는 과도한 용적률이 과밀개발과 주거환경 악화로 이어질 수 있다며 300%가 적정하다는 입장을 유지하고 있죠. 참고로 일산의 용적률 증가율(1.74배)은 분당(1.77배) 다음으로 높은 수준입니다.
• LH가 흰돌마을 3·5단지(기존 1,444가구 → 약 2,300가구)의 특별정비계획 수립에 착수했고, 2027년 상반기 특별정비구역 지정을 목표로 하고 있습니다.

평촌(안양) — 온도차가 있는 3개 구역

• A-17구역(꿈마을 금호 등, 1,750가구)과 A-18구역(꿈마을 우성 등, 1,376가구)의 정비계획안은 2025년 12월 초 의결됐습니다.
• 반면 A-19구역(샘마을 임광 등)은 아직 정비계획안을 마련하지 못해 2026년 이후에나 심의를 받을 수 있는 상황입니다. 같은 선도지구 안에서도 구역별로 속도 차이가 꽤 크죠?
• 안양시가 세운 「2035년 안양 노후계획도시정비기본계획」상 2026년도 물량은 3,000호였지만, 실제 2026년 지정 가능 물량은 최대 7,200호로 늘어났습니다.

산본(군포) — 가장 빠른 선두주자

• 9-2구역(한양백두 등, 1,862가구)은 2025년 12월 18일 도시계획위원회 심의를 통과한 데 이어, 2026년 3월 사업시행자 지정까지 완료했습니다. 1기 신도시 최초로 특별정비구역 지정과 사업시행자 지정을 모두 마친 사례인데요, 이후 사업시행약정 체결로 후속 절차에 들어갔습니다.
• 11구역(자이백합 등, 2,758가구)도 도시계획위원회 심의를 통과했습니다.

중동(부천) — 통합·확대 재건축의 모델

• 은하마을 특별정비구역은 대우동부·효성쌍용·은하1·2단지 등 4개 단지(기존 2,387가구)를 통합해 약 3,432가구 규모로 재건축을 추진합니다. 2026년 1월 특별정비계획 입안 제안 이후 약 5개월 만인 2026년 상반기에 특별정비구역 지정·고시를 완료했습니다.
• 반달마을A구역은 기존 3,570가구를 4,429가구로 확대하는 안으로, LH와 주민대표단이 업무협약을 체결했고 연내(2026년) 지정을 목표로 하고 있습니다.

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💡 4. 핵심 쟁점 ① — 용적률, 왜 이렇게 시끄러울까

1기 신도시 평균 용적률은 188%로, 저층 아파트 단지 대비 1.8~2배 수준입니다. 이미 상당히 높은 편이라 현행 법규 그대로는 재건축 사업성 확보가 쉽지 않다는 게 공통적으로 지적되는 문제입니다.

지역별 기준용적률은 아래와 같이 차이가 있습니다.

지역	기준용적률
일산	300%
분당	326%
평촌·산본	330%
중동	350%

일산은 기준용적률이 가장 낮으면서도 공공기여 비율은 다른 신도시와 동일하게 적용받고 있어 상대적으로 불리하다는 지적이 나옵니다. 그래서 일산에서는 용적률을 350%로 올려달라는 주민 요구와, 과밀개발을 우려하는 고양시 입장이 정면으로 부딪히고 있는 거죠. 용적률 문제는 단순히 숫자 싸움이 아니라 사업성과 조합원 부담금에 직결되는 만큼, 앞으로도 지켜봐야 할 이슈입니다.

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💡 5. 핵심 쟁점 ② — 분담금과 공공기여금, 자금 지원은 어떻게

분담금(추가부담금) 문제는 사업 진행을 좌우하는 핵심 변수로 꼽힙니다. 한국부동산원이 재건축 분담금 산출을 지원해 공신력을 높이고 있다는 설명이 있는데요, 다만 구체적 산정 수치는 지역별로 다르고 전면 공개되지는 않았습니다.

 

앞서 살펴본 것처럼 분당에서는 2026년 7월 공공기여금 산정 방식 오류가 정정되면서 총 1조 700억원가량 공공기여금이 줄어드는 사례가 나왔습니다. 이런 산정 방식 정정이 다른 지역에서도 나타날 수 있는지는 계속 지켜봐야 할 부분입니다.

 

정부는 정비사업 초기 자금난 해소를 위해 '미래도시펀드'도 조성했습니다.

항목	내용
1호 펀드 규모	6,000억원 (전체 목표 12조원 중 일부)
주요 출자자	우리은행(4,800억원, 최대 투자자)
대출 시작 시점	2026년 5월
지원 대상	시공사 선정을 마친 사업시행자(조합·신탁·공공 방식 모두 가능)
초기사업비	구역당 최대 200억원
본사업비	관리처분계획 인가 이후, 총 사업비의 60% 이내
금리	기존 약 5.3% → 약 3.7% (금융비용 약 30% 절감)
안정장치	HUG(주택도시보증공사) 보증

금리가 5.3%에서 3.7%로 낮아진 것만으로도 대형 정비사업장 입장에서는 금융비용 부담이 상당히 줄어드는 셈입니다. 초기 자금 조달이 늘 발목을 잡던 재건축 사업에서는 꽤 의미 있는 변화라고 볼 수 있어요.

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⚠️ 6. 핵심 쟁점 ③ — 이주대책, 가장 큰 변수

1기 신도시 재건축은 선도지구 주민을 먼저 이주시키고, 그 자리에 새 주택을 지어 순차적으로 재건축하는 '순환형 정비' 방식으로 진행됩니다. 대규모 일괄 정비보다 속도는 느리지만 이주 수요를 분산할 수 있다는 장점이 있다고 하는데요.

 

문제는 규모입니다. 2027~2028년부터 매년 2만 가구 이상의 이주 수요가 발생할 것으로 예상되는데, 이 이주대책이 사업 속도를 좌우하는 최대 변수로 지목되고 있습니다.

 

성남 분당을 제외한 일산·평촌·산본·중동 4개 지자체는 이주 수요를 흡수할 여력이 비교적 충분하다는 평가를 받습니다. 반면 분당은 부족하다는 평가 속에 관리처분 인가 물량을 조절하는 방식으로 보완할 계획인데요. 정부는 2026년까지 '통합 재건축 관리처분 가이드라인'을 제시해 주민 불안을 줄이겠다고 밝혔지만, 확정된 이주대책은 아직 나오지 않은 상태입니다.

 

업계에서는 정부가 제시한 "2030년까지 6만 3,000가구 착공" 목표의 실현 가능성이 낮다고 보는 시각이 많습니다. 연간 이주 물량을 1만 가구 이내로 줄이는 것 외에는 뚜렷한 대안이 보이지 않는다는 지적도 나오고요. 이주대책은 절대 가볍게 볼 문제가 아닙니다. 선도지구 주민이라면 자신이 속한 구역의 이주 계획이 구체적으로 언제, 어디로 잡혀 있는지 꼭 확인해 보셔야 해요.

 

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⚠️ 7. 핵심 쟁점 ④ — 조합원 지위 양도 제한, 투자 전 반드시 체크

투기과열지구 안에서 재건축·재개발 사업을 진행하다 보면, 일정 시점 이후 주택을 취득한 사람이 새 아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 되는 '조합원 지위 양도 제한' 규제가 있습니다. 이 시점 기준이 사업 방식별로 다르다는 게 핵심인데요, 아래 표로 정리해 드릴게요.

사업 방식	제한 기준 시점
재건축	조합설립인가 이후 취득 시
재개발	관리처분계획인가 이후 취득 시
신탁방식 재건축	사업시행자 지정고시 이후 취득 시

 

2026년 3월 기준 이 규제가 적용되는 사업장은 전국 128곳(재건축 79곳, 재개발 49곳)이며, 최근 1년간 수도권에서 투기과열지구 15곳이 새로 지정됐습니다.

 

1기 신도시 선도지구 중 신탁방식으로 추진되는 구역, 예를 들어 분당 양지마을 같은 경우는 사업시행자 지정고시 시점이 임박하면 매수·매도 타이밍에 따라 입주권 승계 여부가 갈릴 수 있어 특히 유의가 필요합니다. 실제로 2026년 7월, 이재명 대통령 부부가 분당 양지마을 아파트를 29억원에 매각하는 과정에서 이 규제가 논란이 됐습니다.

양지마을은 신탁방식 재건축을 추진 중이었고 사업시행자 지정고시(2026년 7월 말 예정)를 앞두고 있었는데요, 이 시점을 넘기면 매수인이 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있어, 잔금 완납 전 소유권 이전과 근저당(17억 7,700만원) 설정 방식이 이례적이라는 지적이 나왔습니다.

💡 주의할 점

신탁방식 재건축 구역의 매물을 알아보고 계시다면, 사업시행자 지정고시 시점을 반드시 먼저 체크하셔야 해요. 무조건 지금 매수한다고 입주권이 보장되는 건 절대 아닙니다.

 

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🤔 8. 정부·지자체 정책 동향, 이렇게 정리됩니다

지금까지 나온 내용을 한 번에 훑어볼 수 있도록 체크리스트로 정리해 드릴게요.

• ☑ 국토부, 2024년 11월 27일 1기 신도시 13개 구역(3만 6,000가구)을 선도지구로 선정
• ☑ 이후 공모 방식 추가 선정은 중단, 주민제안 방식으로 전환
• ☑ 특별정비계획 수립 패스트트랙, 1기 신도시 전 구역으로 확대(30개월 → 6개월)
• ☑ 2026년 8월 4일, 개정 노후계획도시정비법 시행(예비사업시행자 제도 확대, 동의서 통합)
• ☑ 2026년 지자체별 특별정비구역 지정 가능 물량: 일산 2만 4,800가구, 중동 2만 2,200가구, 분당 1만 2,000가구, 평촌 7,200가구, 산본 3,400가구
• ☑ 2026년 5월부터 '미래도시펀드 1호'(6,000억원) 대출 시작, 금리 약 3.7%
• ☑ 정부 목표는 "2027년 착공, 2030년 입주"지만 이주대책 미비로 실현 가능성엔 물음표

이렇게 놓고 보면, 제도적으로는 속도를 내기 위한 장치들이 계속 추가되고 있는데요. 다만 이주대책처럼 실행 단계에서 부딪히는 현실적인 문제는 여전히 진행형이라는 걸 알 수 있습니다.

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✍️ 글을 마치며

1기 신도시 선도지구는 단순히 '재건축이 확정됐다'는 한 줄로 끝나는 이야기가 아닙니다. 지역별로 용적률 기준이 다르고, 공공기여금 산정 방식 하나로 조합원 부담이 1조원 넘게 오가며, 이주대책은 여전히 뚜렷한 해법 없이 진행 중이죠.

산본처럼 사업시행자 지정까지 마친 곳이 있는가 하면, 평촌 A-19구역처럼 정비계획안조차 마련하지 못한 곳도 있는 것처럼, 결국 '1기 신도시 재건축'은 하나의 그림이 아니라 지역별·구역별로 따로 봐야 정확합니다.

 

특히 매수·매도를 고민 중이시라면 조합원 지위 양도 제한 시점만큼은 꼭 미리 확인해 보세요! 사업시행자 지정고시 시점을 놓치면 입주권 자체가 날아갈 수 있으니까요.

 

앞으로도 지역별 특별정비구역 지정, 이주대책 확정 소식이 계속 나올 예정이니, 관심 있는 구역은 주기적으로 체크해 보시길 바랄게요. 다음 소식으로 또 찾아뵙겠습니다! 😊

 

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